土地增值税因频频在税企之间引发争议，又被戏称为 “土地争执税”，甚至有人称之为“妖税”。土地增值税就是个磨人的小妖精，不但企业和财务人员受尽折磨，税务局和清算中介机构也并不轻松。国地税正式合并的这一年，土地增值税这一被房地产开发企业视作“妖税”的税种将如何操作？对房地产开发企业来说，土地增值税税率高，在整个房地产企业税负构成中占有极大的比重，但同时土地增值税计算复杂、申报难度大，让众多房地产开发企业倍感头疼。

国地税合并、金三系统全面升级、预警评估系统功能强大，增值税时代房地产增值税、发票管理、所得税、土地增值税清算等涉税事项相互作用，容易顾此失彼，税务稽查精准打击防不胜防；老项目与新项目交织，稍有不慎即有可能会发生补税、罚款、滞纳金等情况。

上海财经大学EDP中心携房地产企业涉税实务专家，观增值税时代税收政策变化对房地产开发企业之影响，解2018年新政应用之内涵，面土地增值税清算之疑难，谋企业纳税风险防控之良策，探企业控税之新方略。

【前沿把握】了解土地增值税变化趋势及现行政策释放的信号。

【系统梳理】把握土地增值税清算全流程，制定合理的清算管理流程，节省核算成本。

【推波助澜】帮助企业解决土地增值税清算涉税疑难，理清项目清查中的疏漏。

【未雨绸缪】关注税务稽查趋势，在合理控税的同时，规避企业涉税风险。

◆ 财务经理、财务主管、财务会计

◆ 税务经理、税务主管、税务会计

◆ 其他涉及项目清算的成员等

一、政策速递：土地增值税新政解读与税收优惠梳理

新政变化 

● 土地增值税文件新看点（财税【2018】57号）

● 改制重组契税政策延续（财税【2018】17号）

● 企业所得税税前扣除凭证对土增税扣除凭证管理是否带来新启发

● “营改增”后土地增值税征管变化（国税总局【2016】70号）

税收优惠

● 企业改制重组免征土地增值税

● 建造普通标准住宅出售的税收优惠

● 因国家建设需要而被政府征收、收回的房地产

● 财政部确定的其他扣除项

二、管控必备：常见土地增值税问题

● 什么情况下需要缴纳土地增值税？

● 如何计算土地增值税增值额？

● 缴纳土地增值税什么情况下需要核定？

● 土地增值税的核定征收率有何规定？

● 什么情况下需要填写《土地增值税纳税申报表》？

● 未按规定预缴土地增值税是否缴纳滞纳金？

● 征管方式：预征和清算

● 流程梳理：优惠办理、优惠备案、清算申报

三、焦点关注：土地增值税清算涉税风险把控

● 预征环节的税收风险：需要注意哪些问题

● 清算收入确认

● 转让收入

● 是否视同销售交易？

● 代收费用如何操作税收风险最小？在计算土地增值税的时候需要注意哪些问题？

● 扣除项目要点

● 开发土地和新建房及配套设施的成本及费用问题

● 旧房及建筑物的评估价格

● 与转让房地产有关的税金

四、疑难实务: 土地增值税清算中的涉税问题

● 如何把握与理解土地增值税强制清算和通知清算？

● 土地增值税清算单位和清算对象的确定标准是什么？如何分期？如何分类？

● 清算开始后凭证的截止时间是如何规定？清算后发生的后续成本是否可以“二次清算”？

● 清算结束后转让的纳税问题

● 清算所退税款的处理问题

● 出租永久性车位的清算

● 无发票的土地增值税清算问题

● 如何把握“按国家统一规定缴纳的有关费用”？契税、拍卖费用、土地闲置费的待遇有何不同？

● 如何计算不同类型的土地增值税临界点，使得土地增值税的******税负？

● 如果成本部分账务有所欠缺，是否可以核定成本金额？核定的标准是？

五、筹划技巧：土地增值税纳税筹划技巧

● 收入的税务筹划：

● 定价技巧

● 代收费用

● 分散收入

● 转售为租

● 扣除项目的税务筹划

● 合并清算

● 费用迁移或分摊

● 转让在建工程

六、风险规避：把握土地增值税清算中的税务风险

● 税局征管趋势与税务稽查风险

● “营改增”后土地增值税的纳税风险

● 清算时点引发的土地增值税纳税风险

● 预征税款与清算申报中涉税风险

● 清算结束后再销售的涉税风险

● 土地增值税争议中房产企业该如何进行有效的抗辩？